Ипотека 2026 — пять лишних лет стоят 24 000 евро
Квартира за двести пятьдесят тысяч евро, первый взнос 15 процентов и кредит 212 500 евро на 25 лет под 3,5 процента: платёж составит 1 064 евро в месяц, а процентов за весь срок набежит 106 648 евро. Растяните срок до тридцати лет — платёж упадёт до 954 евро, но процентов вы заплатите 131 019.
То есть сто десять евро в месяц обошлись в 24 371 евро. Это главное решение во всей ипотеке, и принимают его обычно за три минуты в переговорной банка. Ниже цифры, которые позволяют принять его заранее.
- 1 064 €
- платёж, 212 500 € / 25 лет / 3,5 %
- 106 648 €
- процентов за весь срок
- +24 371 €
- если срок 25 → 30 лет
- −13 369 €
- процентов при равном погашении
Срок стоит дороже, чем кажется
Длинный срок выглядит дешёвым, потому что на него смотрят через месячный платёж. Платёж — единственная цифра, которая видна каждый месяц; общая сумма процентов видна один раз, внизу кредитного предложения, и забывается в тот же день.
| Срок | Платёж в месяц | Всего процентов | Всего выплачено |
|---|---|---|---|
| 15 лет | 1 519,13 € | 60 943 € | 273 443 € |
| 20 лет | 1 232,41 € | 83 279 € | 295 779 € |
| 25 лет | 1 063,83 € | 106 648 € | 319 148 € |
| 30 лет | 954,22 € | 131 019 € | 343 519 € |
Разница между пятнадцатью и тридцатью годами — 70 076 евро процентов, больше, чем первый взнос за многие первые квартиры. С другой стороны, короткий срок связывает на 565 евро в месяц больше, и эти деньги уходят из всего остального. Правильный ответ зависит от того, выдержит ли бюджет высокий платёж и тогда, когда ставка вырастет или доходы упадут.
Ставка: один процентный пункт — это 35 000 евро
Ставка по ипотеке складывается из базовой ставки и маржи банка. Маржа фиксируется при оформлении и не меняется, базовая ставка живёт своей жизнью. Поэтому цена кредита — не та, что сегодня, а средняя за двадцать пять лет.
| Ставка | Платёж в месяц | Всего процентов |
|---|---|---|
| 2,5 % | 953,31 € | 73 493 € |
| 3,5 % | 1 063,83 € | 106 648 € |
| 4,5 % | 1 181,14 € | 141 843 € |
| 5,5 % | 1 304,94 € | 178 981 € |
Один процентный пункт поднимает платёж примерно на 118 евро, а общую сумму процентов — примерно на 35 000 евро. Поэтому о марже стоит торговаться, а сравнение предложений двух банков — очень хорошо оплачиваемая работа: разница в 0,2 процентного пункта на этом кредите составляет около 7 000 евро.
Аннуитет или равное погашение
При аннуитете платёж всё время одинаковый: сначала большая его часть идёт на проценты и малая на тело, к концу наоборот. При равном погашении тело гасится одинаковыми долями, а проценты считаются от остатка, поэтому платёж максимален в начале и всё время снижается.
В нашем примере первый платёж при равном погашении — 1 328 евро, последний — 710. Процентов набегает 93 279 евро, то есть на 13 369 меньше, чем при аннуитете. Причина проста: тело уменьшается с самого начала быстрее, и проценты считаются с меньшей суммы.
- Аннуитет подходит при ровных доходах, когда постоянный платёж упрощает планирование.
- Равное погашение подходит, когда повышенный платёж в начале точно по силам и хочется закрыть кредит дешевле всего.
- Фиксированный платёж — третий вариант: сумма не меняется, а срок гуляет вслед за ставкой; при росте ставок кредит просто длится дольше.
- Каникулы по телу — четвёртый, но проценты они не отменяют: те начисляются весь период каникул и переносятся на потом.
Первый взнос важен не только из-за лимита
Больший первый взнос уменьшает кредит и, значит, проценты. В примере рост взноса с пятнадцати процентов до двадцати — с 37 500 до 50 000 евро — снижает платёж до 1 001 евро, а проценты до 100 374. Экономия 6 273 евро: дополнительные 12 500 евро взноса наполовину вернулись процентами.
Кроме того, большая доля собственных средств обычно улучшает маржу, потому что риск банка ниже. То есть взнос влияет на цену кредита дважды: меньшее тело и часто меньшая ставка.
Чего калькулятор не показывает
- Сопутствующие сборы: комиссия за оформление, плата за выдачу и возможная ежемесячная плата за обслуживание не входят в ставку.
- Расходы самой сделки: налог на передачу собственности, техническая проверка и переезд идут сверх первого взноса.
- Финансовая доля жилищного товарищества, которая во многих новостройках больше самого ипотечного платежа.
- Страхование кредита, которое банк предлагает вместе с ипотекой и цена которого в ставке не видна.
- Вычет по процентам ипотеки полностью отменён с 2023 года, так что налоговой выгоды от процентов больше нет.
Калькуляторы по теме
FAQ
Сколько стоит ипотека 200 000 евро в месяц?
При сроке двадцать лет и ставке 3,5 процента около 1 160 евро, при 25 годах около 1 000 евро, при 30 годах около 900. Общая сумма процентов растёт в той же мере, в какой снижается платёж.
Стоит ли удлинять срок кредита?
Это снижает платёж, но заметно поднимает общую сумму процентов. В примере переход с 25 лет на 30 снижает платёж на 110 евро и добавляет 24 371 евро процентов. Удлинение оправдано как защита платёжеспособности, а не как способ сэкономить.
Что дешевле — аннуитет или равное погашение?
Равное погашение. В примере оно обходится на 13 369 евро дешевле по процентам, потому что тело уменьшается быстрее с самого начала. Взамен первые платежи выше — 1 328 евро против 1 064.
Сколько стоит один процентный пункт ставки?
На кредите 212 500 евро сроком 25 лет — около 118 евро в месяц и около 35 000 евро за весь срок. Поэтому переговоры о марже и сравнение банков окупаются.
Есть ли вычет по процентам ипотеки?
Больше нет. Вычет по процентам жилищного кредита полностью отменён с 2023 года. Проценты по кредиту на инвестиционную квартиру по-прежнему вычитаются из капитального дохода, а по кредиту на собственное жильё — нет.
Во что обходятся каникулы по телу кредита?
Проценты в период каникул начисляются как обычно, тело не уменьшается вовсе, и проценты набегают за весь этот срок. Каникулы переносят выплаты вперёд и повышают общую цену кредита — это запас на случай трудностей, а не экономия.