Asuntolaina 2026 — viisi vuotta lisää aikaa maksaa 24 000 euroa
Kahdensadanviidenkymmenentuhannen euron asunto, 15 prosentin käsiraha ja 212 500 euron laina 25 vuodeksi 3,5 prosentin korolla: kuukausierä on 1 064 euroa ja korkoa kertyy koko matkalta 106 648 euroa. Venytä laina-aika kolmeenkymmeneen vuoteen, ja erä laskee 954 euroon — mutta korkoa maksat 131 019 euroa.
Sata kymmenen euroa kuukaudessa maksoi siis 24 371 euroa. Tämä on asuntolainan tärkein yksittäinen päätös, ja se tehdään yleensä kolmessa minuutissa pankin neuvotteluhuoneessa. Alla luvut, joiden avulla sen voi tehdä etukäteen.
- 1 064 €
- kuukausierä, 212 500 € / 25 v / 3,5 %
- 106 648 €
- korkoa koko laina-ajalta
- +24 371 €
- jos laina-aika 25 → 30 vuotta
- −13 369 €
- korkoa, jos tasalyhennys annuiteetin sijaan
Laina-aika maksaa enemmän kuin luulet
Pidempi laina-aika näyttää halvalta, koska sitä katsotaan kuukausierän kautta. Erä on ainoa luku, joka näkyy joka kuukausi — kokonaiskorko näkyy vain kerran, lainatarjouksen alalaidassa, ja unohtuu samana päivänä.
| Laina-aika | Kuukausierä | Korkoa yhteensä | Maksettu yhteensä |
|---|---|---|---|
| 15 vuotta | 1 519,13 € | 60 943 € | 273 443 € |
| 20 vuotta | 1 232,41 € | 83 279 € | 295 779 € |
| 25 vuotta | 1 063,83 € | 106 648 € | 319 148 € |
| 30 vuotta | 954,22 € | 131 019 € | 343 519 € |
Ero viidentoista ja kolmenkymmenen vuoden välillä on 70 076 euroa korkoa — enemmän kuin monen ensiasunnon käsiraha. Toisaalta lyhyt laina-aika sitoo 565 euroa kuukaudessa enemmän, ja se raha on poissa kaikesta muusta. Oikea vastaus riippuu siitä, kestääkö talous korkeamman erän myös silloin, kun korko nousee tai tulot laskevat.
Korko: yksi prosenttiyksikkö on 35 000 euroa
Asuntolainan korko koostuu viitekorosta ja pankin marginaalista. Marginaali sovitaan lainaa otettaessa ja pysyy, viitekorko elää. Siksi lainan hinta ei ole se, mitä se on tänään, vaan se, mitä se on keskimäärin kahdenkymmenenviiden vuoden aikana.
| Korko | Kuukausierä | Korkoa yhteensä |
|---|---|---|
| 2,5 % | 953,31 € | 73 493 € |
| 3,5 % | 1 063,83 € | 106 648 € |
| 4,5 % | 1 181,14 € | 141 843 € |
| 5,5 % | 1 304,94 € | 178 981 € |
Yksi prosenttiyksikkö lisää korkoa nostaa erän noin 118 eurolla ja kokonaiskoron noin 35 000 eurolla. Tämä on syy siihen, miksi marginaalista kannattaa neuvotella ja miksi kahden pankin tarjousten vertaaminen on hyvin maksettua työtä: 0,2 prosenttiyksikön ero marginaalissa on tällä lainalla noin 7 000 euroa.
Annuiteetti vai tasalyhennys
Annuiteetissa kuukausierä on koko ajan sama: alussa siitä menee paljon korkoon ja vähän lyhennykseen, lopussa toisin päin. Tasalyhennyksessä lyhennys on joka kuukausi sama ja korko lasketaan jäljellä olevasta pääomasta, joten erä on alussa suurin ja pienenee koko ajan.
Esimerkkilainassa tasalyhennyksen ensimmäinen erä on 1 328 euroa ja viimeinen 710 euroa. Korkoa kertyy 93 279 euroa eli 13 369 euroa vähemmän kuin annuiteetissa. Syy on yksinkertainen: pääoma pienenee alusta asti nopeammin, joten korkoa lasketaan pienemmästä summasta.
- Annuiteetti sopii, kun tulot ovat tasaiset ja budjetointi helpottuu samana pysyvästä erästä.
- Tasalyhennys sopii, kun alun korkeampi erä on varmasti kestettävissä ja lainasta halutaan eroon halvimmalla.
- Kiinteä tasaerä on kolmas vaihtoehto: erä pysyy samana ja laina-aika joustaa koron mukaan — korkojen noustessa laina yksinkertaisesti kestää pidempään.
- Lyhennysvapaat kuukaudet ovat neljäs, mutta ne eivät poista korkoa: korko juoksee koko lyhennysvapaan ajan ja siirtyy maksettavaksi myöhemmin.
Käsiraha ei ole vain lainakaton takia
Suurempi käsiraha pienentää lainaa ja siten korkoa. Esimerkkilainassa käsirahan nosto viidestätoista prosentista kahteenkymmeneen — 37 500 eurosta 50 000 euroon — laskee erän 1 001 euroon ja kokonaiskoron 100 374 euroon. Säästö on 6 273 euroa korkoa, eli 12 500 euron lisäkäsiraha tuotti puolet itsestään takaisin korkoina.
Sen lisäksi suurempi omarahoitusosuus tyypillisesti parantaa marginaalia, koska pankin riski pienenee. Käsirahan kasvattaminen vaikuttaa siis lainan hintaan kahta kautta: pienempi pääoma ja usein pienempi korkoprosentti.
Mitä laskuri ei näytä
- Lainan sivukulut: järjestelypalkkio, toimitusmaksu ja mahdollinen laina-ajan tilinhoitomaksu eivät sisälly korkoon.
- Asuntokaupan omat kulut: varainsiirtovero, kuntotarkastus ja muuttokustannukset ovat käsirahan päälle.
- Taloyhtiön rahoitusvastike, joka on monessa uudiskohteessa suurempi kuukausierä kuin oma asuntolaina.
- Lainaturvavakuutus, jonka pankki tarjoaa lainan yhteydessä ja jonka hinta ei näy korossa.
- Asuntolainan korkovähennys poistui kokonaan vuonna 2023, joten koroista ei saa enää verohyötyä.
Aiheeseen liittyvät laskurit
FAQ
Paljonko 200 000 euron asuntolaina maksaa kuukaudessa?
Kahdenkymmenen vuoden laina-ajalla ja 3,5 prosentin korolla noin 1 160 euroa, 25 vuodella noin 1 000 euroa ja 30 vuodella noin 900 euroa. Kokonaiskorko kasvaa samassa suhteessa kuin erä pienenee.
Kannattaako laina-aikaa pidentää?
Se laskee kuukausierää mutta nostaa kokonaiskorkoa selvästi. Esimerkkilainassa 25 vuodesta 30 vuoteen siirtyminen laskee erää 110 euroa ja lisää korkoa 24 371 euroa. Pidennys on järkevä maksukyvyn turvana, ei säästökeinona.
Kumpi on halvempi, annuiteetti vai tasalyhennys?
Tasalyhennys. Esimerkkilainassa se maksaa 13 369 euroa vähemmän korkoa, koska pääoma pienenee alusta asti nopeammin. Vastineeksi ensimmäiset erät ovat suurempia — 1 328 euroa vastaan 1 064 euroa.
Paljonko yksi prosenttiyksikkö korkoa maksaa?
212 500 euron lainassa 25 vuoden ajalla noin 118 euroa kuukaudessa ja noin 35 000 euroa koko laina-ajalta. Siksi marginaalin neuvottelu ja pankkien kilpailuttaminen kannattaa.
Saako asuntolainan koroista verovähennystä?
Ei enää. Asuntolainan korkovähennys poistui kokonaan vuonna 2023. Sijoitusasunnon lainan korot ovat edelleen vähennyskelpoisia pääomatuloista, mutta oman asunnon lainan korot eivät.
Mitä lyhennysvapaa maksaa?
Korko juoksee lyhennysvapaan ajan normaalisti, joten pääoma ei pienene lainkaan ja korkoa kertyy koko ajalta. Lyhennysvapaa siirtää maksut eteenpäin ja nostaa lainan kokonaishintaa — se on maksuvaikeuksien joustovara, ei säästö.