Налог с продажи жилья в Финляндии 2026 — когда прибыль не облагается?
Прибыль от продажи собственного жилья полностью освобождается от налога, если вы использовали жильё как постоянный дом непрерывно не менее двух лет в течение периода владения. Это главное правило при продаже квартиры или дома.
В остальных случаях прибыль — это капитальный доход: налог 30 процентов до 30 000 евро и 34 процента с превышения. Ниже правила, способы расчёта и примеры.
- 2 года
- освобождение своего жилья
- 30 %
- капитальный доход до 30 000 €
- 34 %
- с части свыше 30 000 €
- 20 / 40 %
- презумпция расходов
Освобождение своего жилья: правило двух лет
Прибыль от продажи собственного жилья не облагается налогом при выполнении двух условий: вы владели жильём не менее двух лет и сами или ваша семья постоянно и непрерывно проживали в нём не менее двух лет в период владения. Освобождение распространяется на всю прибыль независимо от её размера. Обратите внимание: речь именно о постоянном проживании — к продаже инвестиционной квартиры или дачи правило не применяется.
Как считается прибыль?
Прибыль можно посчитать двумя способами, и налогоплательщик применяет тот, который выгоднее, то есть даёт меньшую облагаемую прибыль. Первый способ — фактический: цена продажи минус расходы на приобретение минус расходы на получение прибыли, например комиссия агентства и налог на передачу, уплаченный при покупке. При таком расчёте может возникнуть и убыток.
Второй способ — презумпция расходов (hankintameno-olettama): вместо фактических расходов из цены продажи вычитается фиксированная доля — 20 процентов, если имущество находилось в собственности менее десяти лет, и 40 процентов, если десять лет и более. При использовании презумпции другие расходы вычитать нельзя, и результат не может быть убытком. Презумпцией могут пользоваться только физические лица и наследственные массы.
| Способ | Вычет | Прочие расходы |
|---|---|---|
| Фактический | расходы на приобретение | можно вычесть |
| Презумпция, владение менее 10 лет | 20 % от цены продажи | вычесть нельзя |
| Презумпция, владение 10 лет и более | 40 % от цены продажи | вычесть нельзя |
Размер налога
Облагаемая прибыль от продажи относится к капитальному доходу. Налог на капитальный доход составляет 30 процентов до 30 000 евро и 34 процента с превышения. Порог считается по всем капитальным доходам за год в совокупности, а не по одной сделке. Например, с прибыли 45 000 евро при отсутствии других капитальных доходов налог составит 30 % × 30 000 € + 34 % × 15 000 € = 9 000 € + 5 100 € = 14 100 €.
Убытки и мелкие продажи
- Убыток, рассчитанный фактическим способом, вычитается из прибыли от продаж и других капитальных доходов.
- Невычтенный остаток переносится на следующие пять лет.
- Убыток не подлежит вычету, если соответствующая прибыль была бы освобождена от налога.
- Прибыль не облагается, если суммарные цены продаж за год составляют не более 1 000 евро.
Калькуляторы по теме
FAQ
Когда прибыль от продажи жилья не облагается налогом?
Когда вы владели жильём не менее двух лет и использовали его как постоянный дом непрерывно не менее двух лет в период владения. Освобождение распространяется на всю прибыль независимо от размера.
Сколько налога с прибыли от продажи?
Облагаемая прибыль — это капитальный доход: 30 процентов до 30 000 евро и 34 процента с превышения. Порог считается по всем капитальным доходам за год.
Что такое hankintameno-olettama?
Альтернативный способ расчёта, при котором вместо фактических расходов из цены продажи вычитается 20 процентов (владение менее 10 лет) или 40 процентов (владение 10 лет и более). Другие расходы при этом вычитать нельзя.
Какой способ расчёта применять?
Тот, который выгоднее налогоплательщику, то есть даёт меньшую облагаемую прибыль. Для давно приобретённого и дёшево купленного имущества презумпция 40 процентов часто выгоднее.
Можно ли вычесть убыток от продажи жилья?
Убыток, рассчитанный фактическим способом, вычитается из прибыли от продаж и других капитальных доходов и переносится на пять следующих лет. Однако убыток не подлежит вычету, если соответствующая прибыль была бы освобождена, — например при продаже собственного жилья.
Распространяется ли освобождение на дачу?
Нет. Освобождение своего жилья требует постоянного проживания. Прибыль от продажи дачи или инвестиционной квартиры облагается как обычный капитальный доход.