Asunnon myyntivoiton verotus 2026 — milloin voitto on verovapaa?
Oman asunnon myyntivoitto on kokonaan verovapaa, jos olet käyttänyt asuntoa vakituisena kotinasi yhtäjaksoisesti vähintään kaksi vuotta omistusaikanasi. Tämä on tärkein sääntö asuntoa myytäessä.
Muissa tapauksissa voitto on pääomatuloa: veroa 30 prosenttia 30 000 euroon asti ja 34 prosenttia sen ylittävältä osalta. Alla säännöt, laskutavat ja esimerkit.
- 2 vuotta
- oman asunnon verovapaus
- 30 %
- pääomatulovero 30 000 € asti
- 34 %
- yli 30 000 €:n osalta
- 20 / 40 %
- hankintameno-olettama
Oman asunnon verovapaus: kahden vuoden sääntö
Oman asunnon luovutusvoitto on verovapaa, kun kaksi ehtoa täyttyy: olet omistanut asunnon vähintään kaksi vuotta ja olet itse tai perheesi on asunut siinä vakituisesti yhtäjaksoisesti vähintään kaksi vuotta omistusaikana. Verovapaus koskee koko voittoa riippumatta sen suuruudesta. Huomaa, että kyse on nimenomaan vakituisesta asumisesta — sijoitusasunnon tai vapaa-ajan asunnon myyntiin sääntö ei päde.
Miten voitto lasketaan?
Voiton voi laskea kahdella tavalla, ja verovelvollinen käyttää sitä, kumpi on edullisempi eli tuottaa pienemmän verotettavan voiton. Ensimmäinen tapa on todellinen: myyntihinta miinus hankintameno miinus voiton hankkimiskulut, kuten välityspalkkio ja ostohetkellä maksettu varainsiirtovero. Tällä tavalla voi syntyä myös tappio.
Toinen tapa on hankintameno-olettama, jossa todellisen hankintamenon sijaan vähennetään kiinteä osuus myyntihinnasta: 20 prosenttia, jos omaisuus on omistettu alle kymmenen vuotta, ja 40 prosenttia, jos vähintään kymmenen vuotta. Olettamaa käytettäessä muita kuluja ei saa vähentää lainkaan, eikä lopputulos voi olla tappio. Olettaman saa käyttää vain luonnollinen henkilö tai kuolinpesä.
| Tapa | Vähennys | Muut kulut |
|---|---|---|
| Todellinen | hankintameno | saa vähentää |
| Olettama, omistus alle 10 v | 20 % myyntihinnasta | ei saa vähentää |
| Olettama, omistus 10 v tai yli | 40 % myyntihinnasta | ei saa vähentää |
Veron määrä
Verotettava luovutusvoitto on pääomatuloa. Pääomatulon vero on 30 prosenttia 30 000 euroon asti ja 34 prosenttia sen ylittävältä osalta. Raja lasketaan koko vuoden pääomatuloista yhteensä, ei pelkästään yhdestä kaupasta. Esimerkiksi 45 000 euron voitosta ilman muita pääomatuloja veroa tulee 30 % × 30 000 € + 34 % × 15 000 € = 9 000 € + 5 100 € = 14 100 €.
Tappiot ja pienet myynnit
- Todellisella tavalla laskettu tappio vähennetään luovutusvoitoista ja muista pääomatuloista.
- Vähentämättä jäänyt tappio siirtyy seuraaville viidelle vuodelle.
- Tappio ei ole vähennyskelpoinen, jos vastaava voitto olisi ollut verovapaa.
- Voitot ovat verovapaita, jos vuoden luovutushinnat ovat yhteensä enintään 1 000 euroa.
Aiheeseen liittyvät laskurit
FAQ
Milloin asunnon myyntivoitto on verovapaa?
Kun olet omistanut asunnon vähintään kaksi vuotta ja käyttänyt sitä vakituisena kotinasi yhtäjaksoisesti vähintään kaksi vuotta omistusaikana. Verovapaus koskee koko voittoa sen suuruudesta riippumatta.
Paljonko myyntivoitosta menee veroa?
Verotettava voitto on pääomatuloa: 30 prosenttia 30 000 euroon asti ja 34 prosenttia sen ylittävältä osalta. Raja lasketaan koko vuoden pääomatuloista yhteensä.
Mikä on hankintameno-olettama?
Vaihtoehtoinen laskutapa, jossa todellisen hankintamenon sijaan vähennetään myyntihinnasta 20 prosenttia (omistus alle 10 vuotta) tai 40 prosenttia (omistus 10 vuotta tai yli). Muita kuluja ei tällöin saa vähentää.
Kumpaa laskutapaa pitää käyttää?
Sitä, kumpi on verovelvolliselle edullisempi eli tuottaa pienemmän verotettavan voiton. Pitkään omistetussa ja halvalla hankitussa omaisuudessa 40 prosentin olettama on usein edullisempi.
Voiko asunnon myyntitappion vähentää?
Todellisella tavalla laskettu tappio vähennetään luovutusvoitoista ja muista pääomatuloista, ja se siirtyy viidelle seuraavalle vuodelle. Tappio ei kuitenkaan ole vähennyskelpoinen, jos vastaava voitto olisi ollut verovapaa — esimerkiksi oman asunnon myynnissä.
Koskeeko verovapaus vapaa-ajan asuntoa?
Ei. Oman asunnon verovapaus edellyttää vakituista asumista. Vapaa-ajan asunnon ja sijoitusasunnon myyntivoitto on normaalisti veronalaista pääomatuloa.